リースバックとは？仕組みからメリット・デメリットまですべてが分かる

リースバックとは？

リースバックは「住環境を変えずに、まとまった金額を用意したい」といった方のお悩みを解決するために生まれた不動産売却サービスです。その特徴は不動産などの自宅を売却しまとまった金額を得つつ、買主と賃貸契約を締結することで引越しをせずに住み続けられる点にあります。

具体的には、リースバックを前提とした購入に問題がない買主（不動産買取会社や個人投資家など）を探し、不動産売買契約を交わします。
そして買主へ所有権の移転が完了したら賃貸契約を交わし、借主として元自宅に居住することになります。

またリースバックには自宅の所有から賃貸に変わることで各種税金の負担がなくなるなど、自宅に住み続けられる以外にも隠れたメリットがあります。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みを図解すると以下のようになります。
・買主（法人、個人）と売買契約を結び不動産を売却する
・その後同買主と賃貸契約を結び、売却した不動産に賃貸で住み続ける
・さらにその後は賃貸契約の更新で住み続ける、または買い戻す、引っ越すなどいくつかの選択肢がある

リースバックのメリット

売却後も住み続けられることが魅力のリースバックですが、所有から賃貸に変わることで他にも様々なメリットがあることはあまり知られていません。
ここからはリースバックの代表的なメリットと気づきにくいメリットをご紹介していきたいと思います。

自宅を売却後も住み続けることができる

リースバックのもっとも代表的なメリットが「売却した自宅にそのまま住み続けられること」です。
一般的な不動産の売却では、新たな住居を探し引っ越す必要がありますが、リースバックを利用するとその必要がなくなります。
条件に合う物件の調査に始まり、内見、申し込み、荷造りから引越し後の荷ほどきなど、余計な手間がかからなくて済むことは身体的にも心理的にも負担が軽くなることでしょう。

引越し費用がかからない

引越しをする必要がなくなることで、本来かかるはずであった引越しなどの諸費用を支払わなくて済むようになります。
ただし、賃貸契約における敷金や礼金などの費用は発生する場合がありますので、自宅を売却する際にあらかじめ買主への確認と交渉を行うこと忘れないようにしましょう。

固定資産税などの維持費がかからなくなる

自宅を売却すると所有者ではなくなるため、これまで負担していた固定資産税や都市計画税など住宅ローン以外の諸費用の支払い義務がなくなります。
マンションの場合はマンション管理費や修繕積立金などの支払いもなくなりますので、賃貸で住むことによって家賃以外の諸費用の負担が軽減されるようになります。

売却した自宅を買い戻すことができる

売買契約時に買主と交渉をすることで、買い戻し特約を設けることができます。
この特約は「再売買の予約」と呼ばれるもので、一定期間内に契約時に定めた金額を支払うことによって、一度売却した自宅を買い戻すことができる（その権利を予約できる）ものです。

売主の状況に応じて諸条件はありますが、一度手放した自宅を優先的に再度購入できるのはリースバックにしかない特徴だと言えます。

想いでの詰まった自宅は単なる家以上の価値がその人にはあります。できることなら売却することなく、また売却することになったとしてもリースバックと再売買の予約を行うことで、いずれ買い戻せるようにしておくとよいでしょう。

不動産の所有リスクがなくなる

不動産を所有することで負うリスクは不動産を売却し手離すことでなくなります。
所有リスクがなくなると余計な心配事が減るため、精神的にも楽になることでしょう。

不動産を所有することのリスクとはいったいどのようなリスクなのでしょうか。

自然災害・人災による建物の倒壊破損リスク

地震、台風、津波などの自然災害や火災、事故などの人災によって建物が倒壊破損するリスクのことです。
自然災害や人災による倒壊、破損については加入されている各種保険によってサポートされていますが、それでも100％保証されるわけではありません。保障内容が厚かったとしても住宅ローンの完済と修繕金をまかなうことは、ほとんど期待できないでしょう。

実際に東日本大震災では、震災当日に新居引き渡しがあり津波によって建物が消失してしまうといったケースで、多くの方が過大な債務を負うこととなりました。

資産価値減少リスク

不動産の資産価値は土地と建物に分かれますが、建物については時間の経過と共に資産価値が減少していきます。
資産価値が減少する理由は、法定耐用年数が明確に定められているからです。

木造住宅であれば22年、鉄筋コンクリート造のマンションであれば47年が法定耐用年数となっています。（2022年10月時点）
このためどの建物も法定耐用年数の経過と共に資産価値が減少していき、最終的に法定耐用年数を超えるとその資産価値は0となります。

住宅ローンの金利変動リスク

住宅ローンを組む際、固定金利タイプか変動金利タイプか選択いただくことになります。
この際、変動金利タイプを選択された方に発生するリスクが金利変動リスクです。

変動金利タイプは景気や物価、株価などの経済情勢に応じて金利が変動します。
住宅ローンを組んだ時は金利が低かったとしても、経済情勢に合わせて金利が上昇すると支払う利息が増えてしまいますので、生活資金に余裕がないとあっという間に資金繰りが悪くなってきます。

住宅ローン滞納時の競売リスクなど

住宅ローンの支払いが滞り、滞納が続くことによって競売にかけられてしまうリスクのことです。

詳しくはこちらの記事で紹介していますので、ご覧ください。

関連記事：競売とは？

短期間での売却も可能

リースバック事業を行っている不動産会社や事業者が直接買主になることで短期間でのリースバックを行うことができます。
不動産会社やリースバックを行っている事業者は、いつでもリースバックに対応できるよう資金を確保していることから、売却および賃貸契約のスピードが早いためです。

周囲に自宅を売却したことが気づかれない

自宅の売却について周囲の目を気にする場合、リースバックは周りから見れば所有者が変わるだけで居住者の変更はないため、気づかれる可能性はほとんどありません。
このメリットは特に、任意売却と相性がよいです。

任意売却を行う方はいずれにしても、競売か任意売却によって自宅を売却することとなります。売却後に不動産を明け渡すため引っ越しをする必要がありますが、任意売却で自宅を売却する場合に限っては買主と交渉することでリースバックの利用が可能です。
自宅に住み続けられると周囲からは競売や任意売却の事情は見えないため、気づかれることはなくなります。

関連記事：【完全網羅】リースバックのメリット10選を徹底解説

リースバックのデメリット

自宅に住み続けながら家を売却し、まとまった金額を手にすることができるリースバックですが、様々なメリットがあるからこそ生じるデメリットもあります。
ここからはリースバックのデメリットについて紹介していきます。

売却金額が市場価格を下回ることが多い

リースバックによる不動産の売却金額は市場価格の約80～90％に収まるケースが多いです。
理由の1つとしては、買主側が本来得られたであろう利益が先延ばしになることによる損失の補填が反映されているためです。買主は売主に対して一定期間賃貸として不動産を貸し出します。するとその期間中は購入した不動産を自由に扱うことができません。

たとえば本来であれば、購入した不動産をリノベーションして販売し得られたであろう利益を先延ばしされていることになるため、その分を売却金額に反映している場合があるのです。
これは買主がどのような意図でリースバックを受け入れ不動産を購入したのか、またその後どのように利益を上げようとしているのか次第で変わってきます。

家賃が周辺相場より高くなることがある

リースバックで住み続けられることになった不動産は、通常とは異なった基準で家賃が設定されます。
通常は周辺の家賃相場、路線価、㎡数などでおおよその家賃が決まりますが、リースバックの場合は売買金額とのバランスという要素が追加されるのです。

売買金額と家賃のバランスをどのように取るかについては、大きく2パターンあります。

1. 売買金額が高い代わりに家賃も高い
   不動産の売却時、売主への支払金額は高いが、その分家賃を高くすることで買主の利益のバランスを取っているパターン
2. 売買金額が低い代わりに家賃も低い
   不動産の売却時、売主への支払金額は安いが、その分家賃を安くすることで売主の利益のバランスを取っているパターン

売却時にどの程度の金額を手元に残しておきたいのか、住み続ける期間はどれくらいなのかなどを考慮して、どちらのパターンが自身にとって最適であるかを判断する必要があります。

買戻金額が売却金額より高くなることがある

買戻し特約（再売買の予約）を行使し自宅を買い戻す際は、自身が売却した時の金額より高い金額での買い戻しとなることを覚悟しておく必要があります。

リースバックによる不動産の買主である企業や個人は、購入した不動産の家賃収入による収益や、売買による収益を見込んで購入します。
そのため、リースバック時の売却金額は仕入れ値となり、そこに利益を乗せた金額が売却金額として設定され、購入価格となるわけです。
このように売却した時より高い金額での買い戻しになってしまうことは、ビジネス上どうしても起こりうる可能性があります。

ずっと住み続けられるケースは少ない

リースバックを利用し住み続けられることになったとしても、無期限で住み続けられるというのは非常に稀なケースです。
多くの場合、買主側は普通借家契約ではなく、定期借家契約による賃貸契約を条件として提示してくることでしょう。
これは買主側が購入した物件をどのように扱いたいのかによって左右されますので、リースバックを利用する際はどれくらいの期間住み続けられるのかを交渉し、どの買主に売却するかの判断を行いましょう。

普通借家契約とは

普通借家契約とは、借主が更新し続ける限り住み続けられる契約形態のことです。
基本的には借主の家賃滞納や契約条項違反などの事由がない限り、貸主は借主からの契約更新を拒否することができません。
一部例外として、貸主の正当な事由により更新の拒否ができる場合はあります。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、あらかじめ定められた期間の満了時には退去しなければならない契約形態のことです。
居住できる期間は2年であることが多く、期間満了後に再契約を求めることもできますが、普通借家契約と異なり主導権が貸主にあるため、再契約が断られると退去する必要があります。
また貸主が再契約に応じる場合でも、再契約は更新とは異なり、契約条件などが見直されることとなるため、家賃上昇や再契約に応じるための諸条件などが提示されることがあります。

リフォームや建て替えができなくなる

不動産の所有者ではなくなると勝手なリフォームや増改築ができなくなります。
子供の成長など生活環境の変化に合わせて住環境も変えたい場合は、買い戻しを前提としたリースバックを行うか、リースバックによって一定期間住み続けたあとに引っ越すことを計画に入れておきましょう。

関連記事：【完全版】リースバックのデメリットとよくあるトラブル事例

リースバックを有効利用できる方

リースバックはそのメリットの多さから様々な状況にある方の救済手段となっています。
どのような状況にある方が最大限有効利用できるのか、各ケースを紹介します

• 老後の生活資金が不安な方
• 住宅ローンの支払いが滞っている方
• 資金不足の方
• 離婚をした方（する方）
• 相続対策を検討している方
• 住み替えを検討している方

老後の生活資金が不安な方

定年まで一生懸命に働いてきたが、退職金も住宅ローンの返済で消えてしまい、老後の生活資金が乏しく不安が隠せないといった方は、リースバックによってまとまった資金と住居の確保、住宅ローンの完済が可能です。

住宅ローンの支払いが滞っている方

病気による休職や業績不振による失業など、急な収入減少によって住宅ローンの支払いが滞ってしまうケースは、コロナが蔓延するようになってから任意売却ヘルプセンターにも多く相談が寄せられています。
住宅ローンの支払いが滞り続けると競売になってしまいますが、その前に任意売却やリースバックのサービスを活用することで、できる限り債務を軽くし通常生活を維持することができるようになります。

急な資金調達が必要な方

子供の私立進学、事故やトラブルによる賠償金、大病の治療費など、長い人生の中では予期せぬ急な支出が発生することがあります。
預貯金でまかなえれば問題ないのですが、金額の大きさによっては資産を現金化する必要があります。
そんなとき、リースバックを利用すると生活環境を大きく変化させずにまとまった資金を短期間で確保することができるので、急な支出にも対応することが可能です。

離婚をした方（する方）

離婚をした（する）場合によくあるケースが、どちらか一方が自宅に残り片方が出ていくケースです。
この際に夫婦共同名義のペアローンや片方が連帯保証人になっている状態だと、出ていく方は不要なリスクを抱え続けることになってしまいます。
そこでリースバックを行うことで、残る方は買主と賃貸契約を締結し住み続け、出ていく方は住宅ローンから解放させることができます。

相続対策を検討している方

自分の死後に自宅を相続する人がいない、不動産の相続はトラブルの元になりやすいため現金化しておきたいなどの理由がある方はリースバックを有効活用いただけます。

また数年後には介護老人ホームへ入居する予定があるなど、いずれ自宅を空けることが決まっている方は、入居費用が捻出でき、いつでも退去可能な状態になりますので、よりリースバックのメリットを享受することができることでしょう。

住み替えを検討している方

家族構成の変化や仕事の都合など、様々な理由から住み替えをする機会もあると思います。
住み替えは所有している不動産の売却と新居への入居、このタイミングを合わせるのが非常に大変なのですが、リースバックを活用すると売却と入居のタイミングを気にする必要がなくなります。
賃貸として自宅に住み続けている間に、新居を探し、入居する際には賃貸契約を解消するだけとなるため計画的な住み替えが可能となります。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から資金調達をする方法です。
借主の死後や契約期限が訪れた際には担保物件を処分（売却）することで借りた資金を金融機関に返す仕組みとなっています。
リースバックとの共通点は家に住み続けながらまとまった資金が得られる点ですが、所有者は変わっていないので、リースバックのメリットの1つである不動産を所有する諸費用がなくなることはありません。
資金用途は比較的自由ですが、取り扱う金融機関によって差があるので事前確認を忘れないようにしましょう。
返済は利息のみなので月々の負担は少ないです。

リースバックの流れ

リースバックの流れは、基本的に一般の不動産売却と変わりがありません。

1. 不動産業者を選定する
   仲介業者または売買業者のどちらかの不動産会社に依頼することからリースバックに向けた活動が開始します。
   仲介業者は複数の売買業者から見積もりを取るため高額売却を狙いやすく、売買業者は豊富な資金から即時決済が可能なためスピーディーな現金化が可能です。
2. 不動産の売却価格を査定してもらう
   希望売却価格やリースバック後の家賃など、不動産会社と相談しながら査定を進めていきます。査定には机上による仮査定と現地調査を踏まえた本査定があり、本査定終了後売り出し価格を決定することとなります。
3. 住宅ローン残高を確認しリースバックの実施を検討する
   査定が完了し売り出し価格が分かると、自身の住宅ローン残高と比較して、リースバックを行った方がよいのか、一般売却を行った方がよいのかを検討する段階へ移ります。
4. 売却活動を開始する
   リースバックで進めていくことが決まったら、買主を見つけるため売却活動を開始します。
   仲介業者に依頼している場合は、買主候補者の要望に応じて内覧を受け付ける必要があります。
   売買業者に依頼している場合は、売却価格の折り合いがつきましたら決済日時を決め、売却の完了に向け進めていくこととなります。

リースバックの詳細な流れついてはこちらの記事でも解説しています。
全容をざっくりとでも把握することで、いざリースバックを実施する際に戸惑うことがないようにしておきましょう。

関連記事：リースバックはいつまで住めるの？売買・賃貸契約の流れと注意点を解説

よくある質問

住宅ローンが残っていてもリースバックは出来ますか？

可能です。リースバックによる売却益だけで住宅ローンの完済が出来ない場合は自己資金から補填することで住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権を抹消することが出来ます。
また住宅ローンの支払いが厳しく滞納しているような状況でも、任意売却を組み合わせることで、リースバックが可能となります。

リースバックをするといつまでも自宅に住み続けることができる？

賃貸契約の種別と買主との交渉によっては可能です。ただしリースバック物件を購入した買主は、賃料収入や再販などによって利益を得ることを見込んだうえで購入しているため、ずっと同じ条件のまま住み続けるというのは難しいケースが多いです。

リースバックしたことは周囲にばれますか？

ほとんどの場合周囲に知れ渡ることはありません。
ただし物件の所有者は買主に変わっているため、不動産の登記簿を取得されるとその事実は知れ渡ります。

リースバックをする時に注意しておいた方がいいことはある？

賃貸契約の内容には注意が必要です。特に普通借家なのか定期借家なのか、定期借家の場合は期間がどれくらいで再契約は可能か、買い戻しを希望の場合はその時期をいつにするかなどは契約時にあらかじめ定めておく必要があります。
項目によっては契約履行義務が発生し、履行不能となる場合に違約金が発生する項目もあります。
時間をかけてもよいので契約書の内容はしっかりと理解したうえで締結するようにしましょう。

まとめ

リースバックは引っ越しをする必要がなくまとまった資金を手元に残すことのできるサービスです。
魅力的なメリットがある反面、デメリットも存在しており、リースバックを行う際の契約も一般の不動産売却より複雑なところがあります。

任意売却ヘルプセンターでは、ご相談者さまの希望や状況を伺わせていただき任意売却が適切なのか、リースバックが適切なのかを判断します。
慣れない不動産の売却でも経験豊富な相談員が対応させていただきますので、ご相談やお問い合わせなど、お気軽にご相談ください。