不動産競売の流れと恐ろしいデメリットとは？
不動産競売は本人の意思とは関係なく進行していきます。
債務者が気づくのは競売申立通知が届いたときで、その後どのように進んでいくのかは債権者も裁判所も教えてはくれません。
ですが、競売を回避するための任意売却が出来るタイミングというのは、競売の流れと密接に関わっています。
本記事では競売になるまでの流れから、競売によって不動産を売却されてしまった後の流れまでを解説していきます。
また、競売を通して債務者に降りかかるデメリットも詳しく紹介していますので住宅ローンを滞納してしまっている方は必ず読んで、次にどのような行動をすべきか決めましょう。
住宅ローン滞納から不動産競売に至るまでの流れ
住宅ローンの滞納を続けていると、水面下で静かに競売に向けた手続きが進行していきます。
その前段階として、金融機関から住宅ローン返済についての連絡が届くようになりますが滞納期間が長くなると金融機関の対応が徐々に変化していきます。
どのように変化していくのかを見ていきましょう。
金融機関の対応の変化
金融機関は滞納期間別に以下の順番で対応が変化していきます。
これらの対応内容について順を追って解説します。
【滞納から1ヶ月】支払請求書の送付
【滞納から2～3ヶ月】督促状の送付
【滞納から3～5ヶ月】催告書の送付
【滞納から6ヶ月】期限の利益を喪失
【滞納から7ヶ月】保証会社による代位弁済通知
【滞納から1ヶ月】支払請求書の送付
初回の滞納時は口座残高が足りなかった可能性などを考慮し、引き落としが出来なかった旨と支払いをお願いする「支払請求書」の送付による引き落とし出来なかった旨の通知に留まります。
金融機関によっては電話連絡を行うところもありますが、支払通知書と同じように確認と支払いのお願い程度となります。
【滞納から2～3ヶ月】督促状の送付
滞納も2カ月目に入ると金融機関の対応も厳しくなり始めます。
支払通知書が督促状となり、書面の内容も事務的な形式で貸付残高や未払い金、遅延損害金が記載された表と共に「支払い期限までにご入金ください」という旨の文言が記載された督促状が届きます。
この頃からどの金融機関でも電話連絡による督促を開始します。
無視し続けると心象を損ない、督促を悪化させるだけとなるので早めに事情の説明をするようにしましょう。
【滞納から3～6ヶ月】催告書の送付
督促状と電話連絡を無視し続けると今度は催告書（さいこくしょ）が届くようになります。
催告書の記載内容は督促状とほとんど同じですが、大きく異なる点として「支払いに応じない場合は強硬手段に出る旨」の記載があります。
住宅ローン滞納によるケースでは担保不動産の競売が強硬手段に該当します。
他に資産がない場合は動産や給与債権なども差し押さえ対象となるため、催告書は絶対に無視しないようにしましょう。
送付方法も「内容証明」となり、裁判の際に法的証拠として扱えるようになります。
催告書の送付は強硬手段の実施に向けた事前準備でもあるのです。
【滞納から6ヶ月】期限の利益の喪失
催告書をも無視し続けると「期限の利益」を喪失することとなります。
住宅ローンにおける期限の利益とは「借りたお金を長期にわたり分割して返済できる権利」のことです。
この権利があることで、債務者は住宅ローンや消費者金融などから借りたお金を分割して決まった額だけを返済することができます。
つまり期限の利益を喪失すると「住宅ローンを分割して返済する権利が無くなり、金融機関からの一括返済要求に応じる必要が出てくる」ということです。
債務者は「期限の利益喪失の通知書」が届くことで、期限の利益を喪失したことを知ります。また同通知書には指定の期日までに残っている住宅ローンおよび遅延損害金を含む債務を一括で返済するよう記載されているため、これに応じなければなりません。
しかしながら、毎月の住宅ローンを支払うことができない状況にある債務者が残りの債務を一括で返済することは到底かないません。
多くの方がこの時点で危機感を感じ、任意売却ヘルプセンターにご相談されます。
それでは、相談もせず一括弁済にも応じないで無視し続けた場合はどうなってしまうのでしょうか。
【滞納から7ヶ月】保証会社による代位弁済通知
指定された期日までに一括返済（金融用語では一括弁済とも言います）ができないと、保証会社が債務者に代わり金融機関へ一括返済を行います。これを代位弁済と言います。
保証会社とは、万が一債務者が住宅ローンの支払いを遂行できなくなった場合に金融機関に対し代わりに支払いを行う会社のことです。金融機関から見て債権の回収が保証されていることから保証会社と一般的には呼ばれています。
保証会社が代位弁済を行うと、金融機関が持っていた債務者に対する債権は保証会社に移譲されることとなります。ですので、債務者視点では債権者が変わっただけで状況が改善されたわけではありません。
代位弁済後、保証会社は債務者に対し「代位弁済通知書」という書類を送付します。
代位弁済通知書には
・保証会社が債務者に代わり代位弁済を行った旨
・指定期日までの一括返済要求
の2点が債務者に通知されます。
誰に支払うかが変わっただけで、債務者は引き続き一括返済を迫られます。
ここで一括返済ができないと保証会社は債権回収の強硬手段である競売の手続きを開始してきます。
不動産競売の申し立てから開札までの流れ
保証会社への一括返済が出来なかった場合、水面下で競売に向けた手続きが進行していきます。
書面や電話による連絡が一時的に止まるため、少し安心する方もいらっしゃいますが、実際にはこのような順番で進行していきます。
- 不動産競売の申し立て
- 担保不動産の差し押さえ
- 担保不動産の現況調査
- 期間入札の通知
- 公告の開始
- 期間入札の開始
- 開札期日と落札者の決定
ひとつずつ解説していきます。
不動産競売の申し立て
代位弁済通知書に記載されている一括返済の指定期日までに返済がなされなかった場合、保証会社は競売手続きを進めるため、担保物件のある地方裁判所に対し競売の申し立てを行います。
裁判所がこの申し立てを認めると、競売の開始および担保物件の差し押さえをする旨が決定されます。
競売開始決定通知
競売の開始決定後、数週間もすると裁判所から債務者の自宅に「競売開始決定通知書」が届きます。
ほとんどの債務者の方はこの時点で自宅が競売にかけられたことを認識されます。
競売が決まるとどんなに長くても約12か月後には必ず退去する必要が出てきます。
競売開始決定通知書には自宅が競売になった旨が記載されており、その他にこのような項目が記されています。
①事件番号
②競売の開催が決定したこと
③競売を申立て債権者
④債務者兼所有者
⑤担保権・被担保債権・請求債権目録
⑥物件情報
担保不動産の差し押さえ
競売開始決定と同時に担保不動産の差し押さえ手続きが開始されます。
担保物件が差し押さえられると、売却の禁止、抵当権者の新規設定ができなくなります。
差し押さえを受けた段階では変わらず居住し続けることも可能で、賃貸に出している場合は賃借人を追い出す必要もありません。
担保不動産の現況調査
競売開始決定通知を受け取ってから1～2ヶ月もすると、現況調査が実施されます。
現況調査とは競売にかける物件の状態や現在の状況をまとめるための現地調査で、裁判所の担当執行官と不動産鑑定士が2人1組で実施します。
現況調査はあらかじめ「現況調査の通知」という書面にて実施日が知らされ、立ち合いをお願いする旨も記載されています。
仕事の都合などやむを得ない事情で立ち会えない場合は、裁判所に連絡をすることで日時調整を行ってくれることがあります。
立ち合いは強制ではないため、当日その場にいなかったとしても問題はありません。
しかしながら、現況調査を妨害または避ける意図で家に鍵をかけて留守にしていると、執行官は鍵の業者を呼んで勝手に解錠し家の中に入ってきます。
これは法律で許可された対応であるため違法にはなりません。
また、解錠にかかった費用は債務者の負担となります。
そのため、競売をしたくない気持ちがあったとしても現況調査を避けたり拒否したりすることは控えましょう。並行して任意売却の準備を進め、最終的に競売を回避する行動をとることが大切です。
現況調査の目的は評価書の作成です。評価書は競売基準価額や写真、家の詳細な状況を記述します。
修繕履歴や住んでいる人について聞かれることもありますので、素直に答えるようにしましょう。
近隣に知れ渡る可能性
現況調査は屋内だけではなく屋外の調査も含まれます。
屋外とはいっても建物外観の写真撮影だけに留まる場合もあれば周辺環境調査のため散策しながら写真撮影を行うこともあり、この過程で近隣住民の目を引くこととなります。
期間入札の通知
現況調査の内容を基に現況調査報告書、評価書、物件明細書が作成されると、裁判所から債権者に対し「期間入札の通知書」を案内します。
期間入札の通知書には以下の競売実施に関する具体的な内容が記載されています。
入札期間
入札希望者が入札可能な期間。
約1週間の期間が設けられており、競売物件を購入したい業者や個人はこの期間内に入札を行います。
開札期日
入札期間内にあったすべての入札を開封、確認し最高額で入札した入札者を落札者と決める期日。
売却決定期日
購入者が決まる期日。
落札者は裁判所による購入審査を通過した後に購入者となります。審査に通過しない場合もあるため開札期日と売却決定期日は同日ではなく分かれています。
売却基準価額（売却基準価格）
競売の入札基準となる価格です。
売却基準価額は一般的に市場価格の約70％に設定されることが多いです。
また競売への入札は売却基準価額の80％以上で行う必要があることから、落札金額はおおよそ市場価格の56～70％となります。
【計算式】
市場価格（100）×売却基準割合（70％）×入札下限割合（80～100％）＝市場価格に対する売却基準基準価額（56～70％）
公告の開始
期間入札の開始2週間前になると裁判所内の掲示場や不動産競売物件情報サイト（通称：ＢＩＴ）にて現況調査報告書、評価書、物件明細書の3点を含む入札スケジュールも併せて閲覧が可能となります。
公告の開始から開札までの期間は1カ月程度となります。
そのため任意売却に向けて動き出すには公告の開始までが実質的なリミットとなります。
なぜならば公告の開始以降のタイミングでは債権者が任意売却に応じる可能性が著しく低くなるためです。
任意売却そのものは開札の前日までに完了させることで競売を取り下げることが出来ますが、任意売却を完了させるにも相当の時間を要します。
ですので、公告の開始つまり開札の1カ月前までが任意売却を開始出来るリミットなのです。
期間入札の開始
期間入札の通知を受け取ってから約2カ月が経過すると、入札期間が開始します。
入札期間は約1週間となっており、入札希望者はこの期間に入札を行います。
開札期日と落札者の決定
期間入札が終了した数日～1週間後に開札期日が訪れます。
入札期間中に最高額で入札した入札者が落札者に決定されることとなります。
開札され落札者が決まると債権者が競売を取り下げてくれることはほとんどないため事実上任意売却が不可能となります。
たとえ任意売却に向けて話し合いが進行中であったとしても開札期日までに売却が完了しなかった場合は完了まで進めることはできません。
任意売却の期限
任意売却は前提として債権者の合意を基に進めることが出来ます。
そのため任意売却が出来るタイミングは2つあります。
一つ目は、任意売却に向けた活動を開始出来る期限です。
これは債権者によってタイミングが多少ずれますが、ギリギリでも入札期間の開始日（開札の約2週間前）まで、長くても公告の開始（開札の約1カ月前）までとなります。
任意売却は債権者との交渉や説明義務などがあるため、通常の不動産売却と比べても時間がかかります。
債権者側としても短期間での任意売却は可能性が低いうえ、対応の手間が大きいので、開札期日が近づくにつれて、任意売却に向けた活動開始の許可を出す可能性が低くなっていきます。
二つ目は、任意売却の完了までの期限です。
任意売却の完了までの期限とはつまり「競売の取り下げが出来る期限」のことです。
開札期日が訪れ、落札者が決まると競売の取り下げを行うことが出来なくなります。
これは債権者の意図と関係なく、競売手続き上の決まりとなっているため交渉の余地はほとんどありません。
このように任意売却の期限は２つあるので、混同しないように注意しましょう。
また期限に追われることの無いよう、任意売却を行う場合は早め早めの行動をするようにしましょう。
落札から明け渡しまでの流れ
開札期日を迎え落札者が決まると、落札者が代金を納付し不動産登記の移転手続きなどが進んでいきます。
ここまで来ると住居を明け渡す日も間近に迫ってきているので、それまでの流れについて説明します。
売却許可決定
落札者が決まると裁判所が落札者の審査を実施します。
この審査には1週間程度を要し、特に問題なしと判断された場合は「売却許可決定」が下され、落札者は入札した金額を支払うことで落札した不動産を購入することが出来るようになります。
【コラム】売却許可決定から1週間以内であれば債務者は不服申し立てを行うことが出来ます。正当な理由があれば認められますが、住宅ローン滞納による競売ではほとんどの場合で認められることはありません。
代金納付と移転登記
売却許可決定が下りたら代金の納付に関する通知が落札者に届きます。
落札者は書面に記載されている指定期日までに一括で代金を納付する必要があります。
なお納付する代金は入札金額から保証金分を引いた金額となります。
落札者の代金納付が確認出来ると、所有権の移転登記が行われ正式に不動産の所有者が落札者の名義に変更されます。
引っ越し
不動産の所有権が落札者に移転すると、落札者から不動産の明け渡しに関する通知がされます。
債務者は指定の期日までに自宅を明け渡す必要があるため、家財一式と共に引っ越さなければなりません。
しかしながら通知を受け取ってから動き出しては間に合いませんので、計画的に退去するためにも、遅くとも現況調査が入ったタイミングまでには引っ越し計画を立てるようにしましょう。
強制退去
指定された明け渡し期日を過ぎても不動産を占有されている場合、落札者は裁判所に対して「引渡命令申立て」を行います。
引き渡し申し立てが受理されると裁判所から債務者に対して引き渡しが命令されます。
これを無視し住み続けていると強制執行が行われ、居住者全員を強制退去、および家財道具一式が撤去されることとなります。
いわゆる立ち退きです。
また、立ち退きにかかった費用はすべて債務者が負担することになります。
自宅を明け渡さないことは出来ず、かかる費用も債務者負担となるため、余計な債務を増やさないためにも引き渡し期日までには引っ越すようにしましょう。
不動産競売完了後も残る多くの残債
競売が完了したとしても債務全額を返済することは難しく、多くの残債が債務者のその後を苦しめることとなります。
また競売をすることによってむしろ債務が増えてしまうことがあるということをご認識ください。
強制退去（立ち退き）の費用
強制退去に係るすべての費用は債務者の負担となります。
主な項目として下記があります
・鍵交換費用（約2万～/回）
・引っ越し業者費用（1R約10万～）
・廃棄物処分費用（約2万～）
増え続ける遅延損害金
住宅ローンの支払いが遅れたその日から遅延損害金が蓄積していきます。
競売では住宅ローンの完済に至るケースは少なく、残った住宅ローンの残債に対しても引き続き遅延損害金がかかっていきます。
一般的に遅延損害金の利率は年14.6～20.0％です。
不動産競売のデメリットは損失の最大化
競売がどのように進行していくのか、流れを理解することで競売のデメリットも見えてきました。
競売になる場合とそうでない場合を比較すると競売にはこのようなデメリットが存在しています。
売却価格が市場価格の50～70％程度になる
公告で売却情報を届けられる範囲が狭いことと、内覧ができないため購入者の背負うリスクが高くなることから競売の売却価格は市場価格の約50～70％と低くなる傾向にあります。
また売却価格が低くなるということは、住宅ローン返済に充当される金額が少なくなるということでもあるため、結果として残債の割合が任意売却と比べて多くなります。
競売申立費用、遅延損害金など住宅ローン以外の負担が増大する
競売にならなければ生じなかった、または避けることのできた費用というものがあります。
数ある中でも金額が大きいものとして競売申立費用と遅延損害金があります。
競売申立費用は売却基準価額に応じて変動しますが、一般住宅の場合はおおよそ「100～120万円」の範囲に収まることが多いです。
遅延損害金は利率が高く年利約14.6～20.0％になります。
残っている住宅ローンの金額にもよりますが、あまりの利率の高さからほとんどの場合、毎月の住宅ローンの支払い金額よりも遅延損害金の方が高額となります。
住宅ローンを滞納している状況下では、遅延損害金を支払うことが出来ず日に日に債務額が増えてしまうこととなります。
なお任意売却では債権者と交渉することで遅延損害金の免除または減免などの余地があります。
現況調査で近隣に不動産競売を知られる可能性がある
裁判所から選任された担当執行官と不動産鑑定士は不動産基準価額の算定および物件の状態調査のために現況調査を行います。
なぜ現況調査が競売を近隣に知られてしまう可能性があるのかというと、物件の外観や周囲の写真撮影も行うからです。
また撮影された写真は裁判所内にある掲示場および不動産競売情報サイト（通称：BIT）に掲載され一般に公開されます。
意識的に閲覧しようと思えば誰にでも開示されているため、競売の事実を知られてしまう可能性があるのです。
任意売却で競売を回避しよう
主に住宅ローンを滞納したことによって担保不動産競売にかけられてしまうと、売却代金で多少なりとも住宅ローンを返済することが出来ますが、競売にかかった諸費用の負担が数百万円という規模で債務に上乗せされてしまいます。
このような事態にならないためにも任意売却という方法をうまく使い、効果的に債務を減らし、生活再建がしやすい環境を整えることが重要です。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンや事業融資の支払いを滞納した場合など、担保に入れていた自宅が競売かけられることを避け、市場価格に近い金額で自宅を売却する方法です。
任意売却と競売を比較すると任意売却に主だったデメリットはありません。
ほとんどの場合で任意売却を行う方が債務者にとって損失を最小限にすることができます。
知っているか、知っていないかの違いで数百万円の債務が圧縮されるのです。
任意売却について深く知りたい方はこちらの記事からご覧ください。
関連記事：任意売却とは？競売を避けて不動産を売却する方法をご紹介
まとめ
いかがでしたでしょうか？
まずは競売の流れとデメリットを知ることによって、競売を回避するべき必要性やいつまでに行動しなければならないのかがイメージ出来たことかと思います。
競売は債権者の利益を守るために存在する法律であり仕組みです。
強制的に進行していくスケジュールなどを見ると債務者には寄り添っていないことが分かります。
私たち任意売却ヘルプセンターの相談員一同は、任意売却という方法を知らないだけで競売になってしまう方たちを救うために活動しています。
この記事をご覧になった方が任意売却について知り、競売を回避したいと思った際にはお気軽にご相談ください。任意売却の専門家である私たちがご相談者さまの任意売却を成功に導きます。
記事の執筆者
