競売にかけられる理由とは？競売の流れや競売を回避する方法まで徹底解説！

住宅ローンなどの債務の返済を滞納し続けると、突然裁判所から「競売開始決定通知書」が届きます。
そして競売になってしまうと、強制的に不動産を売却されてしまい、退去日も決められてしまいます。
自らの意思で売却金額を決定することもできないため、競売後に住宅ローンの残債がどのくらいになってしまうのかも他人任せになります。
このような状況は債務者にとって好ましいことではないため、競売は回避するべきだと言えるでしょう。

競売を回避するためには、そもそもなぜ競売にかけられてしまうのか理由を知り、どのようにすれば回避することができるのか、その方法も知る必要があります。

本記事では競売にかかってしまう理由やどのように競売を回避すれば良いのか、回避することによりどのようなメリットがあるのかを解説していきます。
現在借りている住宅ローンの返済が困難になり、競売になってしまうか心配している方は最後までご覧ください。

競売制度の概要

競売とは債権者が差し押さえた不動産を裁判所の手続きで強制的に売却し現金化する制度です。

金融機関に借りた住宅ローンを滞納し続けると、やがて金融機関などの債権者は裁判所に競売の申し立てを行います。申し立てが認められると不動産が差し押さえられ、競売の手続きにより売却されます。

住宅ローンの滞納により競売になると、金融機関からお金を借りていた債務者は担保にしていた不動産を失い、金融機関などの債権者は不動産の売却代金を住宅ローンの返済分として充当します。

競売にかけられる理由とは

競売にかけられる理由は主に3つあります。

• 不動産を担保にしたローンを滞納した場合
• 消費者金融などの無担保ローンを滞納した場合
• 税金を滞納した場合

不動産を担保にしたローンを滞納した場合

競売にかけられる代表的な理由のひとつに、銀行などの金融機関から不動産を担保にして借り入れたローンの滞納があります。

たとえば、住宅ローンや事業ローンを組んだ後に会社の経営悪化のため、収入の低下やリストラなどの事情によりローンの返済が長期間滞ってしまうと、金融機関などの債権者に競売を申し立てられ担保不動産を強制的に売却されてしまいます。

他にも住宅ローンの返済が滞るきっかけとして、よくあるのが離婚によるものです。

そのなかでも元夫名義で購入した自宅に元妻と子供が住み続け、家を出た元夫が住宅ローンを支払い続けているケースが非常に多くあります。
自身が住む家の賃料と自宅だった家の住宅ローンの支払いが厳しくなると、住宅ローンの支払いが滞り始めます。元妻が気づく頃には「競売申立通知」が届き、そのまま競売を回避できないと最悪、元妻と子供は住む家を失うこととなります。

消費者金融などの無担保ローンを滞納した場合

消費者金融からの借り入れも滞納をし続けると、場合によっては競売にかけられます。

消費者金融からカードローンや無担保ローンを借り入れる場合、不動産を担保に入れるわけではないため返済を滞納したとしても、担保不動産競売にはならないだろうと思うかもしれません。

しかし、消費者金融のカードローンや無担保ローンは不動産こそ担保にしていませんが、競売があり得ないわけではないのです。
担保となる不動産がない場合でも強制競売と呼ばれる手続きを行う事で、債務者の資産を差し押さえることが出来ます。
担保がない分、裁判所への手続きが複雑であったり時間を要したりしますが、無担保での借り入れであったとしても不動産を競売にかけられることがあるのです。

税金を滞納した場合

国や自治体に納めるべき税金を滞納した場合も不動産などの財産を差し押さえられ、売却されてしまいます。

なお、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てて不動産を差し押さえて売却する手続きは競売と言われますが、国や自治体が不動産などの財産を差し押さえて売却する手続きは公売と言われます。

不動産などの財産を差し押さえて売却するという流れ自体は競売と一緒ですが、競売は裁判所が管轄し、公売は国や自治体が管轄するという点が異なります。

競売を回避するべき理由

競売は債務者にとってデメリットの多い回避すべき制度です。

住宅ローンの滞納で自宅を競売にかけられた場合、金融機関などの債権者は競売の売却代金から貸付金を回収します。競売により住宅ローンの完済ができるのなら良いのではないかと思うかもしれません。

しかし、競売による不動産の売却は任意売却と比較すると債務者に不利になっています。

競売が債務者にとって不利なポイントは以下の3つです。

• 落札価格が市場価格より安いケースが多い
• 強制退去をさせられる
• 競売にかかる諸費用を負担しなければならない

落札価格が市場価格より安いケースが多い

競売によって自宅を売却された場合、売却金額は市場価格より安くなるのが一般的です。競売で自宅を売却される場合の相場は、市場価格の5～7割ほどといわれます。仮に市場価格2,000万円の家を競売で売却されると、1,000～1,400万円でしか売れないということです。

競売の価格が低くなるのは

• 売主の保証が受けられない
• 内覧などができず、一般的な不動産売却よりも購入に対するリスクが大きい
• 一般的な不動産売却より宣伝広告の範囲が狭いため、競売物件を認知する人が少なく、価格競争が起こりにくいから

などの理由があるからだといわれています。

一般的な不動産売却では、不動産に欠陥があると売主に責任追及します。しかし競売物件の場合は責任を追及しても売主による補償が難しいのです。
内覧をすることができず欠陥なども補償してもらうことが難しく、リスクが高い。
そして一般的な不動産売却のような価格競争が起こりにくい。これらの理由から、競売による落札価格は市場価格より下がってしまうのです。

また落札価格が低いとその分だけ住宅ローンの清算では不利になります。

例えば住宅ローンの残りが1,700万円で、市場価格2,000万円での売却が成立したとします。この場合、住宅ローンを売却代金で完済可能なうえ300万ものお金が手元に残ります。しかし競売により1,000～1,400万円で売却されてしまうと、700～300万円の残債が生じてしまいます。競売によって不動産を失った後であろうが、残債は返済義務がありますので返済しなければいけません。

このように競売は市場価格より価格がかなり低くなり、残債が増えてしまうという点で債務者に不利なのです。

競売にかかる諸費用を負担しなければならない

手元からお金を支払う訳ではないため気付きにくいのですが、競売にかかる諸費用（予納金や競売申立手数料、郵便切手代、登録免許税など）は実質的に債務者が負担することとなります。

たとえば、競売では現況調査という競売の対象になる不動産を現地で実際に確認する作業があります。現況調査にかかる費用は、競売の落札者が納める予納金から充当されます。しかし、最終的に競売による売却代金から予納金が差し引かれた金額が債権者に返還されるため、実質的には債務者が負担しているに等しいといえるでしょう。

任意売却で競売を回避できる

債務者にとってデメリットの多い競売を避けるためには自身が行動を起こすしかありません。
競売を避ける具体的な方法としては「一括返済」「任意売却」の２通りがあります。

一括返済とは住宅ローンを一括ですべて返済する方法です。住宅ローンの残りが1,000万円であれば、1,000万円を一括で払ってしまうわけです。住宅ローンを完済すれば金融機関などの債権者は競売をして売却代金から充当する必要がなくなります。よって、競売を回避することが可能です。

ただし、この方法は一括返済のためのまとまった資金が必要になるため、現実的には難しい方法でもあります。一括返済できる資力があるなら、最初から滞納などしていないはずだからです。

より現実的なのは任意売却による競売の回避でしょう。

任意売却とは「住宅ローンなどの担保になっている不動産を、債権者の同意を得て売却する方法」です。任意売却では金融機関などの債権者に交渉し、抵当権（担保になっている状態）を外してもらいます。その上で自宅などの不動産を市場価格あるいは市場価格に近い額で売却し、売却代金で住宅ローンを返済します。完済できず残った残債は金融機関などの債権者と交渉し、無理のない範囲で分割返済することもできます。

任意売却は債務者の任意による不動産売却なので、競売のように強制的に不動産を売られることはありません。また、話し合い次第で引っ越しスケジュールの融通や引っ越し費用の補助が利きます。

競売を避けたいという意思さえあれば、任意売却を行うことが可能です。
債権者との交渉や各種手続きなどは専門家である任意売却事業会社がすべて対応します。

ひとつ注意点として、任意売却には期日が存在します。
競売の開札日の前日までに任意売却で担保不動産を売却すれば競売は回避することが可能です。
期日を過ぎた後に競売を回避することはほとんど出来ないため、早期に任意売却を進めていきましょう。

任意売却で競売を回避するメリット

任意売却による競売の回避には3つのメリットがあります。

• 市場価格で売却できる可能性がある
• 引っ越しスケジュールを調整できる
• 家を売却した後も住み続ける方法がある

競売と比較しながらメリットについて個別に説明します。

市場価格で売却できる可能性がある

任意売却による担保不動産の売却金額は競売より高くなることが多いです。また、場合によっては市場価格で売却できる可能性もあります。

競売による売却金額は市場価格の5～7割でした。市場価格2,000万円の家であれば1,000～1,400万円が競売による売却金額になるでしょう。一方、任意売却の場合は競売より高い8～9割、あるいは市場価と同じ相場になっています。市場価格2,000万円の家であれば1,600～2,000万円で売却できる可能性があるということです。

任意売却で競売より高い金額で売却できれば、住宅ローンの返済においてその分だけ債務者が有利になります。住宅ローンの残りが1,600万円であれば、1,000～1,400万円でしか売却ができない競売では残債が出てしまう可能性が高いと言えるでしょう。

任意売却は売却相場が高いため、住宅ローンを完済できる可能性が高くなります。ケースによっては多い分の売却代金を受け取れるかもしれません。仮に残債が生じるとしても、担保不動産を売った後に返済すべき残債も少なくなります。 このように、任意売却の方が競売より高額で売却できる可能性が高い点で債務者に有利なのです。

引っ越しスケジュールを調整できる

任意売却は話し合い次第では引っ越し時期の猶予をもらえるというメリットがあります。

競売では裁判所の主導で手続きが進みますので、売却後は速やかに退去しなければいけません。退去しない場合は強制退去をさせられます。引っ越しのスケジュールについて債務者の都合で進めることはできません。対して任意売却では、買主との話し合い次第で引っ越しスケジュールを調整できる可能性があります。

また、任意売却では金融機関などの債権者との交渉次第で引っ越し費用を援助してもらえるケースがあります。競売では引っ越し費用の援助はありませんので、任意売却にのみある特徴だと言えます。

家を売却した後も住み続ける方法がある

不動産を売却しつつも、買主と賃貸契約を結ぶことで住み続けることが出来るサービスとしてリースバックというものがあります。

通常の任意売却では、担保不動産を売却した後は買主に明け渡す必要があるため引っ越すこととなります。しかし、任意売却にリースバックを組み合わせると売却後は賃貸として住めますので、引っ越しの必要はありません。子供の学区や通勤、生活環境なども変わらないというメリットがあります。

競売では担保不動産を売却された後に住み続ける方法はありませんので、自宅に住み続けたいとお考えになる場合はリースバックも検討しましょう。

任意売却が失敗になる理由

任意売却で競売を回避しようとしても失敗することがあります。

任意売却が失敗する主な理由は「債権者の同意が得られない」「任意売却の手続きが間に合わない」などです。

債権者の同意が得られなかった

任意売却を行うためには債権者の同意を得なければいけません。なぜなら債権者の同意を得ないと担保不動産の抵当権を抹消してもらえないからです。
また債権者の数が増えるほど任意売却の同意を得る難易度は高くなります。債権者毎に思惑や考えが異なるため、話をまとめることが難しくなるためです。債権者は特に「自分がより多く回収したい」と考えます。債権者が増えるとその分だけ回収できる金額が減るため、同意を得にくくなるのです。

債権者の同意を得られない場合は、任意売却を進めることが出来ず失敗となります。

どうしたらよいか分からず放置してしまった

任意売却をしたくてもどこに相談すればよいのか分からず困って放置した結果、任意売却が失敗（取り組めなかった）するケースがあります。

任意売却は任意売却事業会社に相談するとその後の進行がスムーズです。金融機関が任意売却を勧めてくることはほとんどありませんので、先に金融機関に相談しても任意売却事業会社にあらためて相談することになります。最初から任意売却事業会社に相談することで早期に任意売却に着手することが出来ます。

信頼できる任意売却の会社を見つけられなかった

任意売却は不動産売却の中でも専門性が高く不動産会社ならどの会社でも対応しているわけではありません。

信頼できる任意売却事業会社を探すポイントとしては、実績が豊富か、自身と似たようなケースの経験があるか、相談員の顔が見えるかなどがありますので、会社のホームページからこれらを確認し判断するようにしましょう。

任意売却が間に合わなかった

任意売却で住宅ローン問題などを解決する場合は、競売の開札日の前日までに担保不動産を売却しなければいけません。任意売却の相談を誰にすればいいのか分からず放置していると、期日までに不動産の売却が完了できず任意売却が失敗となってしまいます。

任意売却はただ担保不動産を売却すればよいわけではありません。債権者とも交渉しなければいけませんし、買主も見つけなければいけません。任意売却に取り掛かるタイミングが遅すぎると、こうした任意売却のプロセスに割ける時間が少なくなり、失敗することがあるのです。

任意売却をあきらめた

任意売却は債務者の任意による担保不動産の売却です。債務者が動かないとはじまりません。任意売却をするためには債務者も話し合いなどに参加しなければならないのです。任意売却の手続きが面倒であきらめてしまうと、その段階で任意売却は失敗になります。

また、中には任意売却をしようと思っていても、競売の開始決定通知が届くと落胆し「もう解決は無理だ」とあきらめてしまう人も少なくありません。競売の開始決定通知が届いても任意売却は可能です。 競売と任意売却とでは売却金額に数百万の差が出ますので、あきらめることなく任意売却の成功に向け取り組んでいきましょう。

競売に関してよくある質問

賃貸用アパートを競売にかけられてしまったが、入居者はどうなる？

基本的には競売にかけられるからという理由で入居者が退去する必要はありません。入居者は賃貸契約通り住み続けることが可能です。ただし、競売で不動産を購入した新所有者が何らかの事情で退去を求めるケースも考えられます。

分譲マンションの管理費や修繕積立金を滞納しても競売にかけられるの？

マンション管理費や修繕積立金を滞納した場合も競売にかけられる可能性があります。ただし、この場合の債権者は一般的にマンション管理組合などになりますので、抵当権は持っていないことから担保不動産競売ではなく強制競売の手続きになると考えられます。
このため即座に競売になるわけではなく、督促状などの書面による通知を経たうえで、それでも滞納が続くのであれば最終的に強制競売されるという流れです。

競売を取り下げてくれる状況とはどんな状況？

競売の取り下げは債権者の申し立てにより可能です。ただし債権者は未回収の住宅ローンを回収したいために競売を申し立てたわけですから、簡単に競売を取り下げてくれるとは考えない方がいいでしょう。

債権者が競売を取り下げてくれるのは、競売を取り下げたほうが得をすると判断した場合のみです。代表的なケースとしては任意売却があります。担保不動産を競売より任意売却で売ったほうが多くの金額を回収できると判断できるケースでは競売を取り下げてくれる可能性があります。

建売住宅は競売になると安くしか落札されないの？

建売を競売で売却する場合、売却金額はケースバイケースです。ただ、一般的に競売は市場価格より相場が低くなるため、安く落札される可能性は高いといえるでしょう。

市場価格3,000万円の建売は競売の売却相場だと5～7割になるため、売却価格の相場は1,500～2,100万円になります。競売は買主の競争による価格上昇も起こりづらいため、高値売却もほぼ期待できません。

競売になると近隣に知られるって本当？

競売になると周囲の人に知られてしまうことは事実です。

周囲の人に知られる理由は大きく2つあります。
ひとつは「家の情報が公開されるため」もうひとつは「不動産業者などが周囲を見にくるため」です。

競売では担保不動産を買ってくれる人を募集します。買い手を見つけるために担保不動産の外観や内観の写真撮影を行い情報として掲載するわけです。この時の調査を現況調査と言います。
現況調査によって撮影された写真や不動産の状態などの情報は裁判所内に掲示されます。
また不動産競売物件情報サイト（通称：BIT）にも掲載されるため誰でも、近隣の住人にも見られる可能性があります。

また、競売になると不動産業者が営業に来ることがあるため、そういった事情から競売のことを近隣住民に気づかれることも少なくありません。

まとめ

競売をかけられる理由は、不動産を担保にして借りた住宅ローンの返済が滞り差し押さえられた場合がほとんどです。
住宅ローンの滞納以外にも無担保ローンの滞納による場合は強制競売、税金の滞納による場合は公売といずれにしても財産を強制的に売却されることとなってしまいます。
債務者にとってマイナスな点しかない競売は必ず回避するようにしましょう。

競売を回避できる方法は基本的には任意売却で競売の開札日の前日までに売却してしまうことです。
任意売却に取り掛かるタイミングによっては「すでに間に合わない」ということも起こりえますので、住宅ローンを滞納し始めた、競売申立通知が届いたなどの段階で任意売却事業会社に相談することをお勧めします。