住宅ローン滞納による連帯保証人への影響は？任意売却で最小限にする方法を解説

通常、住宅ローンを組む際には連帯保証人を立てる必要があります。
連帯保証人には配偶者や両親、親族など近親者にお願いをすることが多く、双方の信頼関係を元に引き受けてもらえます。できれば迷惑などはかけたくないものです。

しかし、住宅ローンを滞納してしまうと自身の責任範囲に留まらず、連帯保証人にも影響が生じることとなります。

本記事では、連帯保証人にどのような影響がでてくるのか、また影響を最小限に抑えることのできる「任意売却」とそのポイントを解説していきます。

連帯保証人の責任や義務の範囲は？

まずは、連帯保証人の責任範囲と住宅ローンを滞納した場合にどのような影響が生じるのかをみていきましょう。

連帯保証人とは

連帯保証人とは、債務者が債務履行をできない、またはしない場合、その代わりに債務の履行を保証する者のことをいいます。
本来は債務履行の順番が債務者の次になるのですが、抗弁権がないため、債権者からの支払請求を拒否することができません。

連帯保証人には催告の抗弁権がない

催告の抗弁権とは、保証人が債権者から返済についての催告を受けた場合「先に債務者から催告してください。」と主張できる権利のことです。
連帯保証人にはこの「催告の抗弁権」がないため、債権者から催告されれば即座に返済する義務があります。
しかし、債権者側も理由もなく連帯保証人へ催告をすることはありません。
連帯保証人へ催告が来るケースとしては、債務者が住宅ローンを滞納している、支払いに応じないなど、債務者から債権の回収が困難だと判断した場合になります。

連帯保証人と連帯債務者の違い

連帯保証人とよく混同される言葉で「連帯債務者」があります。
連帯債務者とは、主債務者と連帯して債務を負う者のことをいいます。
簡単に説明すると、連帯保証人は債務者ではないため、債務者の債務不履行が起こった場合にのみ、その債務を保証するのに対し、連帯債務者は主債務者同様の債務を負うため、債務履行の義務があります。

一見すると、似たような立ち位置にありますが、住宅ローンを組む場合では連帯保証人は債務者ではないことから、住宅ローン控除や団信への加入が出来ません。
一方で連帯債務者は債務者であるため、住宅ローン控除や団信加入の対象となります。
※対象となるかは金融機関によって多少の違いがあります

連帯保証人に生じる影響とは

連帯保証人の責任範囲や連帯債務者との違いが分かったところで、住宅ローン滞納時に生じる連帯保証人への影響について解説します。
基本的には債務者と同じ影響がでてきますので、ひとつずつみていきましょう。

住宅ローンの返済請求通知が届く

債務者が住宅ローンを滞納してしまい督促状が届くころ、金融機関によっては連帯保証人にも返済を促す通知が郵送されます。
このように比較的早期に通知が届くのは稀な方で、ほとんどの場合では債務者が期限の利益を喪失し一括弁済を求められ、その履行ができない状態が続いた後に連帯保証人にも一括弁済の通知が届きます。

債務者からの連絡がなければ、連帯保証人にとってみれば急に予想もしていなかった事態に巻き込まれた形となります。
連帯保証人には近親者を立てることが多いため、これをきっかけにトラブルに発展するケースが後を絶ちません。

連帯保証人の資産も差押えられる

競売などで不動産の売却をしても住宅ローンが完済できず、その後債務者から残債の回収が困難な場合や、自己破産をされてしまい回収ができなくなった場合には、金融機関も連帯保証人からの回収に依存するしかありません。

このとき、連帯保証人にも返済に足る資力や現金がないと所有している不動産を差押えられる可能性があります。
また不動産に限らず、預金口座や給与債権など、回収できる余地のあるものに関しては差押え対象とすることができるため、残債の金額が大きいと連帯保証人の生活も破綻してしまうことになるでしょう。

最終的には自己破産

連帯保証人の不動産や財産を返済にあてても住宅ローンの完済が期待できない場合は、連帯保証人も自己破産をし、免責許可を得るしか道が残されていません。
自己破産をすると、生活に必要最低限な動産および99万円以下の現金を残し他はすべて返済のために換価されることになります。

同時に個人の信用情報にも傷がつき、いわゆる「ブラックリスト」入りをしてしまうでしょう。
自己破産後、信用情報が回復するまでの5～10年のあいだはクレジットカード発行や各種ローンの審査が通らず、生活するうえでのキャッシュフローがかなり厳しくなることが予想されます。

連帯保証人は債務者と一蓮托生です。債務者に何かあったときは共倒れする確率が高く、とても続けていたいと思えるものではありません。
では、連帯保証人をやめる方法はあるのでしょうか？

連帯保証人のやめ方

連帯保証人をやめるうえで、必要なことが「債権者の同意」です。
債権にかかるすべての決定権は債権者にありますから、債権者および連帯保証人の双方の合意が得られれば連帯保証人はやめることができます。

しかしこれは理屈であって、実際に債権者の同意を得ることは難しく、そもそも応じない金融機関がほとんどです。
応じる金融機関でも、その条件は以下のように厳しく困難です。

• 新たな連帯保証人を立てること
• 債権と同等の担保を提供すること（例：不動産、債券など）

一度、連帯保証人になるとやめる方法はあっても、やめることは難しいといえます。

任意売却で連帯保証人への影響を最小限に

住宅ローンを滞納してしまったが連帯保証人へは迷惑をかけたくない。これは当ヘルプセンターに相談に来られた方からよく聞く想いです。

連帯保証人への影響や被害を最小限に抑える方法として、任意売却をおすすします。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンやカードローンなどに代表される債務の返済が困難になった際に、債権者が債務者所有の不動産を競売によって強制売却することを回避し、市場価格で売却することをいいます。
つまり、競売で安く売却されることを防ぎ、市場価格で売却することで、返済できる金額を増加させることを意味します。

任意売却は債務者のみに限らず、連帯保証人にとってもメリットのある売却手法です。

債務者にとってのメリット

任意売却の最大のメリットは競売と違い、債権者と交渉できる点にあります。
交渉ができることでさらに以下のメリットがあります。

• 一般市場で売却できるため競売より高値で売却できる
• 売却後の引越費用が経費として認めてもらえる
• 不動産の引渡し時期が調整できる
• 完済できず残った債務の支払いについても交渉できる

競売の場合はこれらのメリットは一切ありません。
任意売却のメリットについては「任意売却のメリット10選！任意売却を選ぶべき理由がすべて分かる」でポイントを解説していますので、一度ご覧ください。

連帯保証人にとってのメリット

連帯保証人にとってもっとも重要なことは債務者が自己破産をしてしまうかどうかです。
債務者が自己破産をすると、残った債務の履行は連帯保証人に移転します。

連帯保証人にとって任意売却のメリットは「債務者の自己破産を防げる」点にあります。 これは同時に債務者のメリットでもあります。

任意売却後も多くの場合、住宅ローンを完済することができずに残った債務の返済義務があります。
ですが、住宅ローンを滞納せざるを得ない状況にあり、不動産も売却した後の債務者には返済するための資力が残されていません。

そこで、債権者と交渉することで月々の返済額を生活に支障のない範囲で設定させてもらい、無理なく返済が続けられるようにすることができます。
月々の返済額は収支の状況に合わせて5千円～3万円程度になることが多いです。

このように債権者と交渉ができることによって、債務者の自己破産を防ぎ、返済を継続することができるようになれば、連帯保証人への債務移転も防ぐことができます。
※方針は金融機関によって異なります。必ず連帯保証人に請求がこないとは言い切れません。

任意売却には連帯保証人の同意が必須

住宅ローンを滞納してしまった方のなかには、できれば連帯保証人に事が知れ渡ってしまう前に、内密に解決をしたいと考える方がいらっしゃるかもしれません。

しかし任意売却を行うには連帯保証人の同意が必須となっているため、住宅ローン滞納の事実はいずれ伝わってしまいます。

また、なぜ連帯保証人の同意が必須であるのかというと、金融機関によっては連帯保証人からの債権回収が困難であることを確認したうえでしか、任意売却に応じないケースがあるためです。

バレないように、バレないようにと時間だけが経過してしまっては、債務者自身も連帯保証人にも負担が増してしまうだけになりますので、率直に住宅ローンを滞納している状況と任意売却をしたい旨について連帯保証人に連絡を取ることをおすすめします。
連絡をするタイミングが早いほど、うらまれるのではなく協力者になってもらうことができます。

さいごに、任意売却ができず競売になってしまった場合の債務者と連帯保証人への影響についてみていきましょう。

競売になったときの影響

債務者、連帯保証人のどちらも競売になってしまった時の影響はデメリットしかありません。

債務者にとってのデメリット

一番大きなデメリットとしてあげられるのは、売却金額が低くなることです。
競売は一般市場と違い、まず入札者が多くありません。つまり競争率が低いのです。
競争率が低いということは入札金額も上がりづらく、一般市場と比較して高値売却が期待できなくなります。 その他に、任意売却にあったメリットも一切ありません。

• 引越費用を経費として認めてもらえない。（すべて実費）
• 競売申立費用が債務に上乗せされる。（50～100万円前後）
• 遅延損害金が加算される。（滞納年数によっては元金を上回ることも）
• 引越し時期は指定される。期日までに退去しないと強制退去させられる。
• 売却金額が低く、上乗せされる債務が多いため、債務が減りにくい。
• 債権者交渉がないため、競売後の残債に対しても一括請求される。　など

到底、生活再建が望めるような不動産売却の仕方ではありません。

連帯保証人にとってのデメリット

競売になってしまった場合、任意売却のときと比較して債務者の自己破産確率が上昇します。
それは連帯保証人が債務を保証し返済義務を負う確率が増えることにも繋がります。

また、不動産売却後に残る債務も任意売却のときと違い、競売申立費用と遅延損害金が加算されている分、残債も多くなります。
特に遅延損害金は恐ろしく、年利14.6～20％の勢いで増えていきます。 住宅ローンの元金が大きいほど増えるため、最悪の場合1000万円近く遅延損害金が加算されていたというケースも少なくありません。

連帯保証人にとってみれば、債務者の自己破産確率が上がり、返済する債務が大幅に増えてしまう競売はなんとしても避けたいところです。

競売を回避するために

そんな競売ですが、回避する手段は大きく２つあります。
ひとつは債務を完済すること。ひとつは任意売却で不動産を売却することです。

数千万円もの債務の一括弁済は現実的ではないため、事実上競売を回避するためには任意売却を選択することとなります。
債務者、連帯保証人それぞれにとっての任意売却のメリットと競売のデメリットは解説してきた通りです。

そこで任意売却を成功させるうえでもっとも重要なポイントをお伝えします。
それは「任意売却専門の不動産会社に依頼をすること」です。

多くの方は不動産のことといえば、よく見かける地元の不動産会社に駆け込むか、TVCMでよく耳にする大手不動産会社に連絡されるかと思います。

しかし、任意売却には債権者との交渉力や任意売却後の生活再建のための支援体制など、通常の不動産売買と違った能力が求められます。
ですので、任意売却専門の不動産会社に依頼をすることが重要なのです。

また、悲しいことではありますが任意売却専門の不動産会社の中でもいわゆる「悪徳会社」は存在します。
不動産や任意売却の知識が少ない債務者から出来るだけ利益を吸い取ろうと、言葉巧みに甘い言葉でそそのかしてくるでしょう。

悪徳会社を見極めるポイントは2つです。
1つ目は担当者が誠実で寄り添ってくれるか。
2つ目は報告、連絡、相談が定期的に来るか。

債務者の利益、つまり任意売却によって市場価格で不動産を売却し債務を減らす。そして債権者と交渉して生活再建の土台を整える。
これらの目的にしっかりと向き合っている会社であれば、担当者も誠実で信頼でき、話がどこまで進んでいるかの報告や連絡、売却活動において債務者の方へ相談する頻度も高いはずです。

競売の危機にある状況では、他のことにまで気を配ることは難しいですが、任意売却を任せる先については慎重に選ぶよう注意しましょう。

まとめ

今回は、住宅ローンを滞納した際の連帯保証人への影響と、その影響を最小限に留めるための任意売却による競売の回避方法について解説しました。

競売の場合と任意売却の場合とでは、債務者のみならず連帯保証人へ生じる影響も大きく異なることがお分かりいただけたと思います。
両者が共に被害を最小限に抑えるためにも、任意売却の検討は急務だといえます。

任意売却ヘルプセンターでは、任意売却専門の相談員が365日ご相談を受け付けています。
現状や今後に不安を持っていらっしゃる方は、お電話、メール、LINEと連絡のしやすい方法で構いませんので、お気軽にご相談ください。

また、連帯保証人になっている方で債務者に任意売却をお願いしたいという方も、ご状況についてお知らせいただければ、任意売却およびそれ以外の解決方法をご提案できるかもしれません。

競売の危機に直面している方はすでに時間との戦いとなっておりますので、急ぎご相談されることをおすすめいたします。