任意売却とは？競売を回避できる最終手段

任意売却とは

任意売却とは「債権者の同意を得て不動産を売却し、売却代金で住宅ローンなどの債務を清算あるいは圧縮する方法」です。住宅ローンの返済で困っているときの解決策としてとても有効的です。

たとえば住宅ローンの返済に困っており、残債が1,000万円あるとします。このまま競売で不動産を売却されてしまうと700万円程度にしかならなく、300万円もの借金が残ることとなります。
しかし、任意売却では直接債権者と交渉することで債権者の承諾を得て住宅ローンの担保になっている自宅を売却し、売却金1,300万円で住宅ローンを清算することも可能です。これが任意売却の具体例です。

上記はあくまで分かりやすくした事例なので、実際は任意売却にかかる費用の計算など、もう少し複雑な処理があります。ただ、任意売却については「債権者と交渉して家を売り、売却金で住宅ローンの清算や圧縮をする方法」と認識いただければ問題ありません。

任意売却の特徴

任意売却には次のような特徴があります。

• 不動産の持ち主による任意の売却である
• 住宅ローンを完済できなくても抵当権を抹消してもらえる

不動産の持ち主による任意の売却である

任意売却は「任意」という言葉が表すように不動産の持ち主が任意で行う売却です。住宅ローンの返済に困っているからといって強制的に家を売られるわけではありません。任意売却の内容や住宅ローン残債を清算できるかなどを家の持ち主が知った上で、自分の意思で「家を売却する」と決めるのが任意売却なのです。

住宅ローンを完済できなくても抵当権を抹消してもらえる

任意売却の際は金融機関に抵当権を抹消してもらえます。本来、住宅ローンを全額返済しないと抵当権は抹消してもらえません。任意売却の場合は残債すべてを返済しなくても抵当権を抹消してもらえる点が特徴です。

残債を清算できなくても抵当権を抹消してもらえる理由は「金融機関にとって任意売却の方が得になるから」です。

住宅ローンを滞納した先に待っているのは競売です。任意売却の売却相場は一般的な不動産市場価格の8～9割ほどになっています。対して競売の売却相場は低く、市場価格の6～7割です。任意売却と競売を比較すると任意売却の方が家を高く売却できるため、売却代金から残債を回収する金融機関にとっても有利になるのです。

競売になるより任意売却した方が債権者である金融機関に有利だからこそ、任意売却への協力として抵当権の抹消に応じてくれるわけです。

任意売却を行うための条件

任意売却を行うための条件は2つあります。

• 債権者が交渉に応じてくれる
• 期限の利益を喪失している

債権者が交渉に応じてくれる

任意売却をするためには住宅ローンの債権者である金融機関の承諾が必要になります。

金融機関は大抵の場合、家に住宅ローンの担保（抵当権）を設定しています。任意売却に際して、金融機関には抵当権の抹消に応じてもらわなければいけません。

任意売却を進めるときは住宅ローンを借りた金融機関に抵当権を抹消してもらうこと、任意売却に協力してもらうことを交渉し、承諾を取りつける必要があります。

期限の利益を喪失している

任意売却をするためには期限の利益を喪失していることも条件です。

期限の利益とは「約束の日まで返済をしなくて良い権利（利益）」「分割払いできる権利（利益）」のことです。住宅ローンを返済する際は金融機関との契約に従って返済をします。契約で「毎月末日に10万円ずつ分割して支払う」と決めていれば、末日まで返済をする必要はありません。末日まで返済する必要がないわけですから、これは債務者の利益になります。

また、10万円ずつ分割払いすると定めていれば月々10万円払えば問題ないわけですから、それより多い額を払わずに済むというメリットもあります。これも債務者の利益です。

住宅ローンを契約通りに返済している状況では、債務者は期限の利益がある状態です。ただ、返済すべきお金の滞納が続くと、この期限の利益がなくなってしまいます。

期限の利益がなくなる（期限の利益を喪失する）と、もはや分割払いはできず、金融機関から「今すぐ残っている債務の全額を返済してください」と一括返済を求められてしまいます。任意売却を行うためには、この一括返済を求められている状態、つまり期限の利益を喪失している状態であることが必要です。

任意売却以外の売却方法は何がある？

住宅ローンなどの返済に困ったときの対処法としては、任意売却以外に以下の2つの方法が考えられます。

1.一般売却

任意売却以外の方法としては、一般の不動産売却を行う方法があります。任意売却により家を売るのではなく、普通の不動産売却で家を売り、住宅ローンなどの債務を返済する方法です。
売却代金が返済額に満たない場合は自費で賄わなければいけません。

なお、任意売却は住宅ローンを完済できなくても抵当権を抹消してもらえます。対して一般の不動産売却では、完済してはじめて抵当権を抹消してもらえます。この違いには注意が必要です。

2.競売

競売とは「債権者の申し立てによって、裁判所主導の下行われる強制的な不動産売却手続き」です。

金融機関などの債権者は債務者からの住宅ローン返済が滞り、債権の回収が難しいと判断すると裁判所に競売を申し立てます。競売の申し立てが受理されると裁判所が決めたスケジュールに従い、家を強制的に売却されてしまいます。このように問答無用かつ強制的に売却されてしまうのが競売です。
競売による不動産売却が完了すると、債権者は競売の売却代金から債権を回収するという流れになります。

また、競売は任意売却より売却相場が低いというデメリットがあります。任意売却や一般売却なら債務を清算できたのに、競売された結果、売却金額が低くなり清算できない可能性があります。

なお、競売の売却代金で住宅ローンを清算できない場合は残債が発生するため、引き続き返済の義務が残ってしまいます。

家を強制的に売られることや売却価格が低くなることなど、債務者にとって競売はデメリットのある方法だと言えるでしょう。競売になりそうなときは任意売却の検討をおすすめします。

任意売却のメリットとデメリットを把握しよう

任意売却は競売に比べてメリットが非常に大きい不動産売却の方法です。一方で任意売却ならではのデメリットも存在します。任意売却を有効活用するためにはメリットとデメリットの両方を把握しておくことが重要です。

任意売却のメリット

任意売却には次のようなメリットがあります。

・任意売却は不動産の市場価格に準じて売買されるため、競売よりも高く売却できる傾向にある
・任意売却の方が競売よりも高く売却できるため、相対的に残債も少なくなる
・債権者との交渉次第で残債の返済条件、返済総額が緩和される
・買主との交渉次第では引っ越しの時期や費用を調整できる
・リースバックが使える場合がある

【リースバックとは】
リースバックとは不動産売却後も家に住み続けられる方法です。家自体は買主に売却し、売却代金も受け取ります。家も買主のものになります。売主は賃料を払って買主から売却した自宅を借り、そのまま住み続ける方法がリースバックです。競売では家に住み続けることは不可能です。リースバック方式で任意売却を行えば家に住み続けられますので、生活環境を変える必要もなくなります。

関連記事：リースバックとは？意味や仕組みからメリットまでを完全解説

任意売却のデメリット

任意売却には次のようなデメリットがあります。

• 個人信用情報に記録が残る（いわゆるブラックリスト入り）
• 任意売却の際は自宅の内覧などに協力する必要がある
• 連帯債務者や連帯保証人がいる場合は説明する必要がある

任意売却を検討するほとんどの方は住宅ローンを滞納している状態にあることから、個人信用情報に傷が残るというデメリットがあります。

個人信用情報とは金融サービスの履歴書のようなものです。契約トラブルや滞納などがあれば個人信用情報に記録されます。金融機関などはサービス提供時に個人信用情報を参考にするため、個人信用情報に事故履歴（滞納などの記録）があれば、サービスを提供してくれない可能性があるのです。

たとえば、任意売却後に借り入れをしようとしても金融機関がお金を貸してくれない可能性があります。
ですが、個人信用情報に記録が残るのは競売でも同じことです。そのため、このことを理由に任意売却を諦める必要はないと言えるでしょう。

任意売却ができる期間と完了までの流れ

債務者にとってメリットの大きい任意売却ですが、実は任意売却が実施できる期間は思いのほかに短いです。
開始出来るタイミングと完了するタイミングが明確になっているため、計画的に準備を進めていく必要があります。

任意売却ができる期間

住宅ローンを一定期間滞納すると期限の利益を喪失した後「代位弁済通知書」が届きます。
代位弁済通知書とは、住宅ローンの保証会社が「あなたに代わって金融機関へ一括返済を行いました。なので、弊社（保証会社）に一括で返済してください」という通知です。保証会社が債務者に代わって金融機関へ返済するため代位弁済と言います。

任意売却ができる期間は期限の利益喪失後から競売開札日の前日までです。ただ、任意売却には債権者との交渉などの準備が必要になります。代位弁済通知書が届く前や期限の利益を喪失する前でも任意売却の準備は可能です。早めに任意売却事業者に相談し、任意売却の準備や今後の計画を立てることを推奨します。

任意売却の相談から完了までの流れ

任意売却に向けて本格的に動き出せるようになるには住宅ローンを滞納し始めてから一般的に6カ月後となります。ただし、6カ月というのはあくまで目安で、個々の状況や金融機関の判断によっても変わってきます。

ほとんどの場合、住宅ローンの滞納から6カ月が経過すると債務者は期限の利益を喪失し、金融機関から一括弁済の要求を受けることとなります。ですが、住宅ローンの支払いがままならない状態の債務者が残りの住宅ローンを一括で支払えるわけもなく、保証会社が代位弁済することとなります。

任意売却に向けた準備は、期限の利益を喪失する前にできますが、具体的に任意売却に向けて動き出せるのは期限の利益を喪失した後です。期限の利益を喪失してから債権者と交渉して買主を見つけるという流れで進めると、任意売却の開始から完了までで約3～6カ月かかり、住宅ローンを滞納している期間と合計すると1年ほどの期間をみる必要があります。
なお、競売の開札日の前日までに任意売却を完了させる必要があるため、決して余裕のあるスケジュールというわけではない点に注意が必要です。

任意売却のスケジュールについてはこちらの記事で詳細に紹介しています。

任意売却は持ち出し費用がない

任意売却によって住宅ローン問題の解決を検討している方は「任意売却に費用はかかるのだろうか」と不安になることでしょう。住宅ローンの返済に困っているわけですから、任意売却のために費用がかかると言われても困ってしまうのは当然です。任意売却するために費用を用意できる状況なら、住宅ローンの返済に困っていないはずです。

結論として、任意売却に持ち出し費用は必要ありません。そのため、「費用を準備できない」という方でも任意売却を利用できる仕組みになっています。

任意売却に必要な費用は売却代金から充当される

任意売却を実施するには、これらの費用が必要になります。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 登記費用（所有権移転代、抵当権抹消代）
• 引っ越し代
• マンション管理費や修繕積立金（滞納している場合）　　など

ケースにもよりますが、一般的に家を売るためには数十万円から数百万円の費用がかかることも珍しくありません。ですが任意売却の場合はこれらの持ち出し費用は必要ありません。なぜなら、任意売却の売却代金の中から充当されるからです。

任意売却の費用を事前に準備するのではなく、任意売却で得られた売却代金から充当してもらえると考えれば分かりやすいのではないでしょうか。だからこそ、「お金がない」という状況でも任意売却は可能なのです。

ただし、持ち出し費用0円で任意売却するためには、債権者へ事前に交渉しておく必要があります。任意売却をすれば自動的に売却代金から売却費用を充当してもらえるわけではなく、あらかじめ債権者である金融機関に交渉して認めてもらわなければいけません。交渉して認めてもらいさえすれば、持ち出し費用0円で任意売却を進めることが可能です。

仲介手数料以外の名目で費用を請求することはない

任意売却事業会社は「仲介手数料」以外を任意売却の依頼者に請求することはありません。厳密には請求することができません。
宅建業法により任意売却事業会社が請求できるのは仲介手数料のみと決まっているからです。そのため、仲介手数料以外の名目（コンサルタント手数料や書類作成費用、相談料、サポート費用など）で費用を請求する業者は悪徳業者ということになります。任意売却事業会社から手数料以外を請求された場合は速やかに宅建協会や当ヘルプセンターまでご相談ください。

なお、任意売却事業会社は仲介手数料以外を請求しませんが、任意売却にかかった実費や滞納分の清算金などが発生する可能性はあります。費用について分からないことがあったら、払う前にしっかりと確認することをおすすめします。

任意売却が成立しなかった場合は費用も発生しない

任意売却が成立しなかった場合には、費用も発生しません。

任意売却には仲介手数料などの費用がかかります。しかし、こうした費用は基本的に任意売却で家を売ったお金から支払われます。任意売却が成立しなかった場合、売却代金は0円のため費用は発生しないという仕組みになります。

離婚と任意売却

離婚時に住宅ローンが残っている場合も任意売却がよく使われています。しかし、離婚時は夫婦関係が悪化している状況です。仮に離婚後に任意売却をするとしても、離婚原因によっては「会いたくない」「話したくない」「関わりたくない」というケースが少なくありません。

離婚時あるいは離婚後の任意売却は夫婦間の感情や事情から、間に人が入っても任意売却の進行が難航する傾向にあります。ですが難航するからといって住宅ローン問題への対処を先送りにすると、その後生活に大きく影響するトラブルに発展することがあります。

離婚と任意売却のよくあるケースを参考に、自宅や住宅ローンをどうするか考えることが重要です。

離婚に係るよくあるケース

離婚による家と住宅ローンの問題には、次のようなケースがよくあります。

元夫が住宅ローンを滞納、連帯保証人である元妻に一括返済依頼が

離婚後に妻と子供が家に住み続け、夫は新居に引っ越したとします。住宅ローンの返済は夫がしていました。

夫にとって離婚後は妻の生活を世話する義理はありません。離婚原因によっては妻の住む家のローンを払い続けることすら腹立たしいというケースもあります。その結果、離婚後に夫が住宅ローンを払わずに滞納し、妻と子の住む家が競売にかけられてしまうケースがあります。妻と子は急に家を失い、途方に暮れることとなります。

このような事態にならないためにも、離婚時には任意売却をするなど、住宅ローンに対処した方が良いと考えられます。

住宅ローンの滞納をきっかけに離婚することになったが、自宅はどう処分したらよいのか

住宅ローン滞納は収入状況の悪化などが原因になっているケースが少なくありません。滞納の原因により夫婦関係も悪化し離婚に至る夫婦もいます。このような場合も離婚時に家や住宅ローンをどうするかが問題です。

住宅ローンの返済は離婚しても続きます。離婚はあくまで夫婦の事情ですから、債権者である金融機関には関係ありません。借りたからには収入が減ろうが離婚しようが返済しなければならないのです。

離婚後は夫婦の生活環境や生活事情が変わることが考えられるため、家の処分や住宅ローンで困らないためにも、離婚のタイミングで対処した方が良いでしょう。離婚時に任意売却などで対処しないと、任意売却をしようとしても元配偶者と連絡が取れないなど、離婚後に住宅ローンや家に関するお悩みを抱え続けることになります。

離婚後も自宅に住み続けたいが失業中の元夫に収入がなく自宅が競売に

住宅ローンを返済している夫が失業中で収入がないと、離婚後の住宅ローン返済も難しいと言えるでしょう。離婚後に妻と子が自宅に住み続けたくても夫が住宅ローン返済を滞納すると家が競売にかけられてしまいます。任意売却すれば住宅ローンを完済できるかもしれません。ですが、売ってしまうと家に住み続けることはできなくなります。

このようなケースでは、リースバックという住み続けられる売却方法の利用が考えられます。リースバックを使えば離婚後も妻と子は家に住み続けることもでき、住宅ローン問題にも対処できます。

離婚と任意売却については別の記事でも解説しています。離婚時の任意売却やリースバックについてぜひ参考にしてください。

任意売却は信頼できる会社に任せよう

任意売却を成功させるためには信頼できる任意売却事業会社に任せることが重要になります。ただ、どのようにして信頼できる任意売却事業会社を見つけるかが問題です。

信頼できる会社の見つけ方

以下の3つのポイントで任意売却事業会社をチェックすることで信頼できる任意売却の会社か判断することが可能です。話し合いや対応の中で3つのポイントをチェックして「信頼して任せられるか」考えてみてください。

1.任意売却の実績が豊富か

任意売却事業会社は全国に数多くあります。任意売却事業会社ごとに特徴があり、地域密着型の会社もあれば全国に広く対応している会社もあります。

任意売却を受けている会社の中には解決実績のほぼない会社もありますので、実績件数の多さは信頼度を測る指標になります。また、実績が多いということは、それだけ様々な案件の経験を積んでいるということです。

任意売却事業会社を選ぶ際は、任意売却の実績がある会社か、自身と似た状況や境遇の解決実績があるかなどをホームページで確認し会社選びの参考にすることをおすすめします。

2.状況を理解し心に寄り添った対応をしてくれそうか

任意売却の相談をするときは住宅ローンの返済に困っていて不安な状態です。そんなご相談者さまの状態を理解し、心に寄り添った対応をしてくれる任意売却事業会社の方が安心して任せられるのではないでしょうか。

会社自体の実績がどれほどよく豊富だったとしても、実際に任意売却を行うのは「人」です。そのため担当者の人柄や話しやすさ、信頼できるかは重要なポイントとなります。任意売却事業会社のホームページで担当者や相談員、在籍しているスタッフの紹介があれば、信頼度を測る指標としてチェックしておくと良いでしょう。

また、任意売却事業会社によっては口コミやアンケートを公開しています。実際に依頼した人の声やアンケートなどは参考になる情報です。

3.任意売却後のことも考えサポートしてくれるか

任意売却後もご相談者さまの生活は続きます。任意売却後の残債の支払いや新生活に向けた準備など、考えなければいけないことはたくさんあります。家を任意売却すると新しい住居に引っ越ししますから、ご相談者さまやご家族の生活環境も変わってくるでしょう。

そのため、任意売却をして終了ではなく、今後も生活は続くと考えてサポートしてくれる任意売却事業会社かどうかが重要です。任意売却後のことも考えてアドバイスしてくれる会社かチェックしておきましょう。

また、住宅ローンの他に債務がある場合や家計がひっ迫している場合などは、家計の見直しや転職、法的な手続き（自己破産や任意整理など）も検討する必要があります。任意売却後のことも気にかけてくれる任意売却事業会社であれば、提携している弁護士やファイナンシャルプランナーなどと協力してさまざまな角度からアドバイスしてくれます。

任意売却後のことも考えてくれる任意売却事業会社を選ぶことをおすすめします。

まとめ

いかがでしたでしょうか？
任意売却は任意で不動産を売却し、売却代金で住宅ローンの清算や圧縮をする方法です。また競売を避けるための有効な手段でもあります。
なにもせずに競売を迎えるか、任意売却という手段を知って取り組んでみるか、どちらを選択するかによって数百万円規模の債務が増減します。「よく分からないから」や「面倒くさそうだから」などの理由で任意売却のチャンスを逃してしまっては、その後生活に多大な影響を及ぼしますので、どうしても気が乗らない方はひとまず任意売却ヘルプセンターに電話を一本ください。任意売却に向けた段取りは相談員が進めますので、最初の一歩を共に踏み出しましょう。